房地产税务风险管控与低税负经营

房地产行业是众所周知的重税行业，也是非常容易受国家政策影响的行业。如何让房地产企业避免税务风险的同时低税负经营？这是所有房地产企业都想解决的问题。房地产行业的特殊性，也对这个行业的财税人员提出了更高的要求。记得大学时期会计老师曾说会计是创造价值的职业，当时并不十分理解，现在想起如醍醐灌顶。曾经获得诺贝尔经济学奖的迈伦·斯科尔斯多年前写过一本书《税收与企业战略》，里面很多观点放到今天依然不过时，他说税收规则会影响投资决策，税收规则会影响组织形式的选择，同时税收规则的变化也会引起组织形式的变化。

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式公司所承担的税收负担是不同的。房地产企业除了常见的债权融资方式，还可以采用其他多种融资渠道，如土地入股合作开发、合作建房、联合成立项目公司、股权收购模式、联合竞买、代建模式等。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20%这个临界点上，可以通过适当控制出售价格和增加可扣除项目金额权衡得失，做出选择，提早进行筹划，为企业获取更大的利润空间。

考虑到低税负经营，在报批报建环节要注意以下几点：

1.尽可能以大地块立项、报批报建，然后根据企业规划进行开发。

2.单价高的地块，尽量用于开发高增值产品，以降低土地增值税。

3.单价低的地块，尽量用于开发低增值产品或自持物业，以降低房产税。

4.自持物业部分合理选择开发主体。

5.项目分期时，对不同增值率的产品合理搭配，避免高增值率产品和低增值率产品单独划分为一期。

6.尽早规划确定销售物业和自持物业（商铺、百货、酒店）。

7.合理安排公共配套设施建造时点，建造时尽量放在开发产品高增值地块或高增值开发产品开发前。

8.如果当地地下车位过剩，而人防工程难以移交成功，可以考虑选择缴纳易地建设费。

营改增后税收原理发生变化，征管模式发生变化，发票管理风险加大，增值税是价外税，可以把价外税视作往来，只需谈合同时定死不含税价即可，这样即便在税率政策发生变化时，依然不会对企业利润造成影响，项目初期的测算，销售收入和成本也应全部按不含税价计算，这样企业在税政发生变化调整时都会应对自如。国地税合并后，信息收集分析比对更加全面、及时、细致，国税管理思路更为规范、严格，土增税完善立法，这就要求我们要更加重视企业的财税管理。

房地产开发周期较长，因此加强风险控制，合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，税务筹划做得好，就会在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。