业主欠贷情况下开发商手约定解除权

采用按揭方式买房是现代商品房交易中较为普遍的方式之一，但现实中因各种问题，会存在业主未及时偿还银行贷款的情况，由此导致开发商承担担保责任，给开发商带来风险。弘智里（睿园）一业主因长达一年未向银行还贷，导致我方收到银行律师函要求扣除保证金。那么在业主欠贷或者断供的情况下，开发商是否享有约定解除权？
一、欠贷纠纷中的法律关系
欠贷纠纷，就是由于业主未及时偿还银行贷款而导致的业主与开发商之间的纠纷。看似简单的含义，其实包含了开发商、银行与业主三者之间复杂的法律关系，所以要了解欠贷纠纷，就要先了解欠贷纠纷中的法律关系。
（一）欠贷发生前相关法律关系
在按揭贷款买房模式下，开发商为了销售需要，往往都会在买受人与银行签订的贷款合同中承担连带担保责任，在房屋抵押登记手续办理完成后，担保责任解除，这就是我们常说的“阶段性担保责任”。
这也就形成了开发商、业主、银行的三角关系，此时开发商与业主之间系买卖合同关系，银行与业主之间系借贷合同关系，而开发商则向银行承担“阶段性担保责任”。
（二）欠贷发生后相关法律关系

1. 办理完成他项权证后的相关法律关系

在业主与银行签订的贷款合同中，一般会约定开发商的担保责任在商品房办理完房地产抵押登记手续后解除。这里说的办理完抵押登记手续，一般是指完成房屋的他项权证的办理。

也就是说，在抵押手续办理完成后，业主出现欠贷或断供的情形，由银行直接向业主主张权利，开发商不再承担相应担保责任。
2. 办理完成他项权证前的相关法律关系
在实践中，房屋尚未办理完成他项权证前，当有业主因资金周转、房价涨跌等问题而断供，导致开发商承担相应担保责任，继而引发开发商与业主纠纷的问题，也是今天要说的约定解除权的前提事实条件。
《中华人民共和国民法典》第三百九十二条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”
根据法律规定，在合同没有约定或约定不明确的情况下，债权人应优先就债务人自己提供的物的担保实现债权，但是在涉及商品房买卖的贷款合同中，银行（债权人）往往会明确约定，债权人可以向开发商（担保人）直接主张权利。
因此，一旦发生业主欠贷或断供的情况，银行一般不愿意直接向业主主张权利，而是采用直接划扣开发商的保证金的方式实现债权。继而形成了开发商与业主之间的法律关系，开发商一方面因代偿贷款获得了对业主的追偿权，另一方面因业主的违约行为也获得了合同约定的相关权利，如约定解除权、违约金等。
二、欠贷纠纷中开发商的约定解除权
合同的解除，可以分为约定解除和法定解除两种。《民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”所以我们认为，只要《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，则应为合法有效，开发商和业主都应该遵循合同的约定。