前期物业服务合同招投标、备案的相关规定
近期，随着禧园项目和弘智里慧园项目进度的推进，前期物业服务合同招投标工作及备案工作也随之提上日程。我们只有充分了解该工作的性质、规定等，才能快马加鞭的去推进工作。今天我们一起来学习有关前期物业服务合同招投标以及备案的相关规定。
前期物业服务合同指物业区域内的业主委员会成立之前，物业的建设单位委托物业服务企业或其他管理人管理物业，并与物业服务人签订的物业服务合同。在实践中，物业的销售及业主入住是持续的过程，显然这个阶段要求2/3 以上有投票权的业主投票形成业主大会，进而选聘物业服务企业是不现实的，但这个阶段的物业管理服务又是必需的，因此《物业管理条例（2022 修订）》明确规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。
一、那么，前期物业服务是否应当进行招投标
1. 关于是否应当进行招投标。国务院颁布的《物业管理条例（2022 修订）》第二十四条明确规定：建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。
2. 关于招投标的例外情形。《物业管理条例（2022 修订）》关于采取招投外的方式选聘前期物业服务的情形，明确规定：“投标人少于3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”
二、前期物业服务合同未进行招投标的后果
1. 未履行招投标程序并不影响合同效力
关于合同效力的认定，《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”国务院颁布的《物业管理条例（2022 修订）》属于行政法规，关于未履行《物业管理条例（2022 修订）》第二十四条招投标流程，是否属于违反强制性规定，司法实务中通常认为该条款属于管理性强制规定而非效力性强制规定，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。因此未履行招投标流程并不影响合同效力。
前期物业服务合同指物业区域内的业主委员会成立之前，物业的建设单位委托物业服务企业或其他管理人管理物业，并与物业服务人签订的物业服务合同。在实践中，物业的销售及业主入住是持续的过程，显然这个阶段要求2/3 以上有投票权的业主投票形成业主大会，进而选聘物业服务企业是不现实的，但这个阶段的物业管理服务又是必需的，因此《物业管理条例（2022 修订）》明确规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。
一、那么，前期物业服务是否应当进行招投标
1. 关于是否应当进行招投标。国务院颁布的《物业管理条例（2022 修订）》第二十四条明确规定：建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。
2. 关于招投标的例外情形。《物业管理条例（2022 修订）》关于采取招投外的方式选聘前期物业服务的情形，明确规定：“投标人少于3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”
二、前期物业服务合同未进行招投标的后果
1. 未履行招投标程序并不影响合同效力
关于合同效力的认定，《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”国务院颁布的《物业管理条例（2022 修订）》属于行政法规，关于未履行《物业管理条例（2022 修订）》第二十四条招投标流程，是否属于违反强制性规定，司法实务中通常认为该条款属于管理性强制规定而非效力性强制规定，此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。因此未履行招投标流程并不影响合同效力。