小区公共部分经营收益的风险和防范
近年物业公司因公共部分收益的管理、分配和使用的问题引发的纠纷层出不穷，尤其自 2021 年 01 月 01 日《民法典》实施后，物业公司面临了更大的“压力”。今天我们一起对物业公司公共收益常见的风险及防范进行总结，因为只有合规，企业才会走得更远。
一、公共收益范围的界定
根据《民法典》第 274 条、第 275 条规定，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
结合法律规定可见，公共收益主要包括：1. 公共区域的广告收益，如轿厢广告、户外广告；2. 小区公共区域的停车位收益；3. 利用公共配套如活动场地、会所经营收入；4. 小区其他公共部分的经营性收入，如小区公共区域内租赁的摊位收益、自制售水机运营费用、小区公共区域租赁快递柜收益、物业管理用房的收益等。
二、公共收益的归属问题
《民法典》第 282 条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《物业管理条例》第 54 条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
由此可见依据法律、行政法规规定，在物业服务合同中没有约定的情况下，相关收入属于业主共有，均不能计入物业公司收入。
但在现实生活中往往是这样的：有的前期物业服务合同中约定公共收益可以弥补物业公司收入、用于小区公共维修养护等约定，但是这些约定模糊不清且未经业主大会同意的情况下，物业服务公司擅自使用公共收益弥补其经营不足将公共收益计为物业服务公司的收入也存在一定的法律风险。有的物业服务合同中，明确约定了扣除成本的方式和双方分配的比例，在不违反相关法律法规的情况下，直接遵照执行了。
三、公共收益处理不当易引发的风险诉讼风险、诚信扣分风险、影响物业费收缴的风险、解聘风险、行政处罚风险。
四、对物业公司合理使用及管理公共收益的建议
（一）物业服务公司应从全局把控风险
1. 梳理公司目前各项目利用共有部分经营的收支和公示情况，对于不符合法律法规的行为
进行整改，对于已支出的部分，征询业主意见或采取其他补救措施。
2. 在签订《前期物业服务合同》和制订《临时管理规约》时明确利用共有部分经营所得的分配比例，以及收入所得使用方式。
3. 公司应制订完善的利用共有部分经营合同的示范文本，要求各项目使用公司合同示范文本，避免因合同签订带来的风险。
4. 涉及需要分拆的内容或事项，单独分拆签订合同，避免在同一个合同中出现多个收款的项目。
5. 承接项目、测算物业管理成本时，不应将公共收益纳入到收入中测算，避免后期因返还公共收益造成较大亏损。
6. 加强项目经理和管理人员的法律风险意识。
（二）物业服务公司在项目管理中规避风险
1. 涉及公共部位的维修，如在保修期内，应要求建设单位履行保修义务；如已过保修期，及时和主管部门沟通，通过紧急维修或者专项维修资金使用流程，规范使用专项维修资金进行维修。
2. 建立完善的小区共有部分经营管理档案。定期按规定公布小区公共收益收支情况、专项维修资金使用情况。
3. 对于业主报修的事项，涉及公共部位且无法使用专项维修资金的情况，应及时向业主说明情况，使用公共收益进行维修的，应当征求业主意见。
4. 建立与业主的沟通机制，及时解答业主对公共收益的疑问，避免业主投诉举报。
5. 就利用共有部分经营收入和支出事宜积极与街道、居委会保持沟通，听取其给出的指导意见。
6. 对涉及全体业主和仅涉及部分业主共有部分收益，应分开单独核算，支出也应单独列支。
（三）物业服务公司财务避免账目混乱的风险
1. 针对各项目上报的费用支出，涉及公共收益支出的事项，应要求项目提供支出的合理依据，对于不合理的支出应拒绝支出。
2.各个项目利用共有部分经营收入所得，涉及法定税费、能耗、人工管理成本支出的应单独记账，每个项目收支不应与其他项目收支或者公司收支混同记账。
3. 审核项目每季度公布公共收益收支明细表是否正确，对于错误的应及时更正并说明原因。
一、公共收益范围的界定
根据《民法典》第 274 条、第 275 条规定，建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
结合法律规定可见，公共收益主要包括：1. 公共区域的广告收益，如轿厢广告、户外广告；2. 小区公共区域的停车位收益；3. 利用公共配套如活动场地、会所经营收入；4. 小区其他公共部分的经营性收入，如小区公共区域内租赁的摊位收益、自制售水机运营费用、小区公共区域租赁快递柜收益、物业管理用房的收益等。
二、公共收益的归属问题
《民法典》第 282 条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《物业管理条例》第 54 条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
由此可见依据法律、行政法规规定，在物业服务合同中没有约定的情况下，相关收入属于业主共有，均不能计入物业公司收入。
但在现实生活中往往是这样的：有的前期物业服务合同中约定公共收益可以弥补物业公司收入、用于小区公共维修养护等约定，但是这些约定模糊不清且未经业主大会同意的情况下，物业服务公司擅自使用公共收益弥补其经营不足将公共收益计为物业服务公司的收入也存在一定的法律风险。有的物业服务合同中，明确约定了扣除成本的方式和双方分配的比例，在不违反相关法律法规的情况下，直接遵照执行了。
三、公共收益处理不当易引发的风险诉讼风险、诚信扣分风险、影响物业费收缴的风险、解聘风险、行政处罚风险。
四、对物业公司合理使用及管理公共收益的建议
（一）物业服务公司应从全局把控风险
1. 梳理公司目前各项目利用共有部分经营的收支和公示情况，对于不符合法律法规的行为
进行整改，对于已支出的部分，征询业主意见或采取其他补救措施。
2. 在签订《前期物业服务合同》和制订《临时管理规约》时明确利用共有部分经营所得的分配比例，以及收入所得使用方式。
3. 公司应制订完善的利用共有部分经营合同的示范文本，要求各项目使用公司合同示范文本，避免因合同签订带来的风险。
4. 涉及需要分拆的内容或事项，单独分拆签订合同，避免在同一个合同中出现多个收款的项目。
5. 承接项目、测算物业管理成本时，不应将公共收益纳入到收入中测算，避免后期因返还公共收益造成较大亏损。
6. 加强项目经理和管理人员的法律风险意识。
（二）物业服务公司在项目管理中规避风险
1. 涉及公共部位的维修，如在保修期内，应要求建设单位履行保修义务；如已过保修期，及时和主管部门沟通，通过紧急维修或者专项维修资金使用流程，规范使用专项维修资金进行维修。
2. 建立完善的小区共有部分经营管理档案。定期按规定公布小区公共收益收支情况、专项维修资金使用情况。
3. 对于业主报修的事项，涉及公共部位且无法使用专项维修资金的情况，应及时向业主说明情况，使用公共收益进行维修的，应当征求业主意见。
4. 建立与业主的沟通机制，及时解答业主对公共收益的疑问，避免业主投诉举报。
5. 就利用共有部分经营收入和支出事宜积极与街道、居委会保持沟通，听取其给出的指导意见。
6. 对涉及全体业主和仅涉及部分业主共有部分收益，应分开单独核算，支出也应单独列支。
（三）物业服务公司财务避免账目混乱的风险
1. 针对各项目上报的费用支出，涉及公共收益支出的事项，应要求项目提供支出的合理依据，对于不合理的支出应拒绝支出。
2.各个项目利用共有部分经营收入所得，涉及法定税费、能耗、人工管理成本支出的应单独记账，每个项目收支不应与其他项目收支或者公司收支混同记账。
3. 审核项目每季度公布公共收益收支明细表是否正确，对于错误的应及时更正并说明原因。