“民法典”时代，买卖二手房时要注意这几点

一、房屋是否设立了居住权

自2021年1月1日起，《民法典》正式实施，其新增了一个叫“居住权”的用益物权，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。当我们购买二手房屋时，一定要查清楚房屋上是否登记了居住权，想知道自己购买的二手房屋是否已经设定了居住权可以到房屋登记机构查询。登记了居住权的房屋，很有可能当你买下之后却因为居住权的执行而无法入住。

二、房屋在出售前是否已出租给他人？

民法典规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，购房者即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。因此，建议购房者在购买二手房时必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人；违反该承诺的，购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。

三、卖家是否是真实的房屋所有权人？

有些人声称是房主的配偶、子女、朋友帮房主代办相关买卖房屋手续，在购房者支付定金或者房款后，真房主出现表示从未授权任何人帮助其买卖房屋，从而给购房者造成纠纷和损失。在签订房屋买卖合同时，支付购房定金或支付购房款时，一定要注意看清交易对手是否是真实的房屋所有人。如果房主确实在外地，无法亲自办理房屋买卖事宜，可要求房主出具一份经公证机关公证的授权委托书，由被授权人参与办理相关手续。

四、房屋的所有权人是一个人，还是存在共有人？

要查清房屋是夫妻共同财产，还是家庭共同财产。如果存在共有人，则需要所有的房屋共有人一起签订买卖合同，否则可能会面临共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效的风险。

五、房屋在出售时是否存在法院查封登记或者抵押的情形？

二手房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记，将无法顺利办理过户，且购房者也可能无法顺利购得该房屋。因此，购房者在签订购房合同前，应当要了解清楚该二手房的产权状况，是否已被法院查封或者办理抵押登记。购房者在购房合同中可以要求房东承诺，一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因房东债务问题导致房屋被法院查封的，购房者有权立即解除合同，并且有权要求房东赔偿其因此遭受的全部损失，包括但不限于法律费用及购房同等规格房屋而多产生的费用。

六、房屋是否已被办理了户口地址登记？

如果原房主已经利用该房屋办理了户口地址登记，那么新购得该房屋的购房者恐将无法顺利将其户口迁移至该房屋地址中。因此，除了在签订购房合同时详细了解该户口问题，还需要在合同中明确该问题。

七、该二手房的交易涉及哪些税费问题？ 

对于个人转让住房的，区分该住房自办理产权登记之日起是否满2年。如果已经满2年的，转让方仅需缴纳个人所得税；如果不满2年的，转让方需要缴纳个人所得税及增值税；如果已经满5年的，且是转让方家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。

对于个人购买住房的，购买方承担的税种主要是契税，而影响契税高低的因素主要有两个，其一为住房的面积是否超过90平方米，其二为购房方所购的住房是否系其首套家庭住房。